張宏業(yè) 中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估師、英國(guó)特許測(cè)量師、香港測(cè)量師、澳門房地產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)會(huì)員、粵港澳大灣區(qū)數(shù)字產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)

2025/26財(cái)政預(yù)算案中，特區(qū)政府修訂2024/25年度預(yù)算中地價(jià)收入為135億元，較原本預(yù)算大幅減少195億元，達(dá)標(biāo)度只有41%。根據(jù)今財(cái)年賣地計(jì)劃和土地供應(yīng)目標(biāo)，地價(jià)收入預(yù)算是210億元，較今年度修訂預(yù)算上升55.3%。筆者本文將為大家分析地價(jià)收入。

8幅住宅地收入料90億至115億元

發(fā)展局局長(zhǎng)甯漢豪早前表示今財(cái)年將推出8幅官地，涉及4,450伙，注意數(shù)字未包括可以出售的北部都會(huì)區(qū)土地。全部住宅土地都是中小型面積，規(guī)模都是1,000伙以下；如以地理位置和鄰近環(huán)境考量，大部分土地可建成中小戶型住宅單位，只有赤柱環(huán)角道及西貢打鼓嶺清水灣道地皮有條件被打造成為豪宅，佔(zhàn)以上約21.8%總戶數(shù)。

根據(jù)上述地塊位置及鄰近最新成交地價(jià)和樓價(jià)，筆者大致估算今財(cái)年賣地收入大約介乎90億至115億元，其中最大宗賣地收入應(yīng)來(lái)自赤柱環(huán)角道豪宅地皮。再以總體賣地收入和累積樓面面積分拆，筆者計(jì)算出平均樓面地價(jià)介乎3,200至4,100元/平方呎，最高和最低平均樓面地價(jià)分別屬於赤柱環(huán)角道及東涌106A區(qū)土地。這個(gè)區(qū)間屬於現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)平均水位，達(dá)標(biāo)可能性不太低！不過(guò)赤柱環(huán)角道土地屬於斜坡土地上，且有著流拍前科，能否順利售出都存有風(fēng)險(xiǎn)。

為了打響頭炮，特區(qū)政府宣布新財(cái)政年度首季招標(biāo)出售屯門海珠路住宅用地，大約可提供525伙，屬中小戶型設(shè)計(jì)。地皮位於豐景園和南浪海灣中間，鄰近生活配套齊全，交通便利，且二手樓價(jià)格和成交量不乏，發(fā)展商輕鬆地評(píng)估到未來(lái)發(fā)展格式，單位戶型和平均呎價(jià)，對(duì)於地皮作價(jià)較為容易掌握。無(wú)論是售出的可能性還是地價(jià)達(dá)標(biāo)的完成性，屯門海珠路地皮應(yīng)是容易把握的。

地價(jià)收入完成度繫於住宅市況

總括來(lái)說(shuō)，每年度政府地價(jià)收入包括政府和公營(yíng)機(jī)構(gòu)賣地收益及私人企業(yè)/個(gè)人補(bǔ)地價(jià)收入，賣地收入較透明和易掌握。筆者預(yù)計(jì)8幅住宅用地成功售出可達(dá)90到115億收益，已相當(dāng)總收入的43%至55%，特區(qū)政府預(yù)算收入是在合理區(qū)間內(nèi)。今年地價(jià)收入來(lái)源是從住宅土地收益收取，住宅樓價(jià)走勢(shì)及發(fā)展商資金回籠速度具關(guān)鍵性的。其實(shí)大減400萬(wàn)以下印花稅已催旺新盤中小型住宅，大大協(xié)助發(fā)展商快速回收資金。不過(guò)今年度最大宗住宅土地招標(biāo)屬於赤柱環(huán)角道豪宅地，招標(biāo)成功是決定總地價(jià)收入多少。政府應(yīng)詳細(xì)研究並修正招標(biāo)條文，鼓勵(lì)發(fā)展商積極出價(jià)競(jìng)投，達(dá)到雙贏效果。

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