李婉茵 高力香港研究部主管及零售顧問諮詢

特區(qū)政府日前公布新一份財政預算案，針對土地政策及北部都會區(qū)發(fā)展方案，除了宣布新一年度將停售商業(yè)樓面，工業(yè)用地則作為片區(qū)發(fā)展?；虻脑圏c，同時宣布延遲洪水橋/廈村新發(fā)展區(qū)原址換地期限，反映其願意聆聽業(yè)界訴求之餘，也預留時間配合市場實況，重新思量區(qū)內(nèi)的發(fā)展規(guī)劃，以更符合現(xiàn)實所需。

續(xù)放寬住宅比例吸發(fā)展商申換地

洪水橋/廈村新發(fā)展區(qū)用作規(guī)劃為北部都會區(qū)的「中央商業(yè)區(qū)」，自去年2月份起，地政總署邀請各發(fā)展商就區(qū)內(nèi)指定用途作原址換地申請，而接納具約束力的基本條款期限則擬於本年3月31日到期。然而，就政府的規(guī)劃方案，有市場聲音指，本港寫字樓市道正面對空置率高企及供應(yīng)增加的挑戰(zhàn)，遏抑投資及興建寫字樓的意慾。早前有發(fā)展商建議政府在洪水橋市中心地區(qū)約11公頃的商業(yè)用地加入住宅元素，政府雖接納建議願意加入20%住宅比例，惟審視市況發(fā)展，再進一步放寬相關(guān)比例，或能更大程度吸引發(fā)展商的換地申請。

是次財政預算案宣布就「原址換地」申請接納期延後，除了給予發(fā)展商更多時間，就市況考慮及評估投資預算外，事實上政府亦應(yīng)該因時制宜，重新審視市場的發(fā)展倡議及需求，畢竟隨著商業(yè)房地產(chǎn)的價值因供應(yīng)量及需求面積的改變持續(xù)下調(diào)，成交淡靜的情況下，前景的不確定性也令發(fā)展商的項目風險大增，從而減低投資意慾。

增「大學城」教育設(shè)施規(guī)劃比例

反之，就目前市場的實際需要及政府發(fā)展策略，其實政府亦可以就全盤規(guī)劃方案作整體調(diào)度，除了研究加入住宅比例，使得項目對發(fā)展商而言更具吸引力外，亦可考慮到如「大學城」的發(fā)展，在區(qū)內(nèi)加入更多相關(guān)配置，例如教學中心及學生宿舍的元素。就高力此前研究所得，現(xiàn)時洪水橋/廈村新發(fā)展區(qū)僅有5.6公頃用作「大學城」倡議的土地預留，其實際面積卻比八大資助院校中面積最小的嶺南大學（8.6公頃）更小，對支持正急速擴展的專上教育產(chǎn)業(yè)效果存疑，而區(qū)內(nèi)兩幅用地的規(guī)劃分離，事實上亦不利於院校間的協(xié)同效應(yīng)，是否有進一步空間增加教育設(shè)施的規(guī)劃比例，從而更大程度釋放香港教育的優(yōu)勢及應(yīng)對未來需求，或更符合土地及經(jīng)濟效益。

另一邊廂，緊接原址換地申請，政府同時希望在洪水橋/廈村涉及12.5公頃的土地用作片區(qū)發(fā)展的試點，發(fā)展商需要負擔的成本涉及百億元的龐大項目，其作投資決定前將更考慮到片區(qū)與整體規(guī)劃之間，是否能發(fā)揮更大的協(xié)同效應(yīng)。故此，要得到市場力量的支持，更需要仔細聆聽及包容不同的倡議，從而共同實現(xiàn)未來發(fā)展願景。

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